Застройщик - это... Функции, обязанности и ответственность застройщика

Покупка собственного жилья – один из самых серьезных этапов в жизни человека. К нему долго готовятся, рассматривают различные предложения в поисках наилучшего варианта. И очень часто будущим домовладельцам попадаются рекламные объявления с информацией о том, что на квартиры от застройщика цены дешевле.

Так кто же этот таинственный застройщик, которому мы должны доверить деньги в надежде на то, что получим хорошее жилье? Попробуем разобраться с этим вопросом.

Кто такой застройщик

Застройщик – это индивидуальный предприниматель (ИП) или юридическое лицо, у которого имеется в собственности участок земли или же он взят в аренду, и на нем можно проводить строительные работы. Однако данное понятие меняет правовой окрас исходя из того, в каких законодательных документах оно прописано:

1. ФЗ-214 (федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…»). Застройщик – это юридическое лицо, которое на личном либо взятом в аренду участке земли будет возводить жилое строение или строение иного назначения (кроме производственных). Финансовое обеспечение работ ложится на плечи участников долевого строительства, а основанием для стройки служит разрешение на проведение соответствующих работ.
2. ФЗ-190 («О кредитной кооперации») и Градостроительный кодекс. Застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое делает капитальное финансовое вложение для проведения на личном либо арендуемом участке земли реконструкционных (восстановительных), строительных или ремонтных работ.
3. ФЗ-39 («О рынке ценных бумаг»). Согласно данному федеральному закону, если застройщик не имеет собственных средств, он может использовать инвестиционный капитал. В этом случае застройщик является также инвестором.
4. Свод правил 30-102-99. Здесь оговорено право застройщика выступать в качестве застройщика индивидуального жилья – домов и построек хозяйственного назначения. Финансовое обеспечение – личные средства или привлеченный капитал от третьих лиц.

Функции

Чтобы более полно представить себе, кем является застройщик, необходимо знать его основные функции. Сфера деятельности его касается множества вопросов:

1. Финансовый аспект строительства. Застройщик – это юридическое или физическое лицо, которое вкладывает собственные средства или же ищет иные способы финансирования. Часто выступает в роли генерального инвестора и имеет право подписывать договор о долевом строительстве с другими участниками (инвесторами).
2. Информирование. Застройщик должен сообщать о ходе работ и сроках задачи всем заинтересованным лицам (дольщикам).
3. Сбор документации. Также он проводит инженерные изыскания и собирает все необходимые документы, разрешающие проведение строительных, ремонтных или восстановительных работ. При этом вся проектная документация должна быть утверждена в соответствующих инстанциях и соответствовать строительным нормативам.
4. Привлечение подрядчиков. То есть тех, кто непосредственно будет заниматься объектом. Иногда застройщик и подрядчик – это одно лицо.
5. Закупка материалов, оборудования и всего прочего, необходимого для строительства.
6. Функция контроля. Застройщик следит за ходом проведения работ и в любой момент имеет право сменить подрядчика в случае нарушений.
7. Гарантирует своевременную сдачу объекта.
8. Застройщик следит за тем, чтобы все условия договора были исполнены.

Ответственность

В ряде случаев застройщик несет административную ответственность:

• За несвоевременную или недостоверную публикацию в СМИ о проектной декларации. Для физлиц штраф от 5 до 15 тыс. руб. Для юрлиц – от 200 до 400 тыс. руб.
• За подачу рекламных объявлений без разрешения на строительство – от 100 до 500 тыс. руб.
• За привлечения дольщиков (инвесторов) без разрешения на строительство. Штраф – от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. Штраф накладывается за каждого привлеченного дольщика.

Отличие застройщика и девелопера

Девелопер, в отличие от застройщика, не является собственником или арендатором участка земли. Это юрлицо, которое занимается предпринимательской деятельностью с целью получения прибыли за утверждение проектной документации, подготовку бизнес-плана, организацию рекламы, выбор застройщика и т. д.

Квартиры в новостройке от застройщика всегда предлагаются по «вкусным» ценам. Но в таком приобретении есть изрядная доля риска. Рассмотрим все за и против.

Плюсы новостроек

Планировка нового жилья отличается повышенной комфортностью. Здесь можно найти квартиры с несколькими ванными комнатами, просторными кухнями и лоджиями, удобными нишами, огромными, во всю стену, окнами и многим другим, что сделает проживанием максимально удобным. В старом фонде такое редко можно встретить, а перепланировка не всегда возможна.

Все в квартире новое – полы, счетчики, трубы, сантехника. Все дышит свежестью и скорее всего, прослужит долго. Капитальный ремонт всего и сразу, как во вторичном жилье, не требуется. Большим плюсом будет также отсутствие разной живности и приветливые соседи. Ведь новостройки от застройщика чаще всего люди покупают самостоятельно, за свои деньги, и разного рода асоциальные элементы отсеиваются.

Минусы

Квартиры от застройщика – это всегда риск. От времени, когда человек платит деньги, до момента получения им ключей проходит 1-2 года, а иногда и больше. И за этот период можно сильно испортить себе нервы, ведь не все застройщики отличаются кристальной честностью. Согласно статистике, на вторичном рынке жилье покупать в 10 раз безопаснее, хотя здесь тоже есть свои риски, например, внезапно появившиеся наследники.

Отделка от застройщика также является большой лотереей. Это может быть квартира с приличным ремонтом или же тихий ужас, где придется переделывать и менять все – от сантехники до входной двери. А еще чаще продают просто голую бетонную коробку, в которую нужно вложить денег не меньше, чем на капремонт во вторичном жилье.

Новостройки часто неудобно расположены – на окраинах, возле производственных зданий, вдали от транспортных узлов, больниц и учебных заведений.

Планировка при всей своей повышенной комфортности также вызывают вопросы – люди внезапно понимают, что им не нужен второй санузел или кровать на втором ярусе, а коммунальные платежи за все это пространство придется платить исправно.

Цены от застройщика: что это значит

И здесь есть нюансы. Цены на квартиры от застройщика всегда ниже, чем на вторичное жилье. Однако если перейти к реальным цифрам, то получается, что человеку за новостройку придется заплатить больше. Все дело в разнице квадратных метров.

Например, двухкомнатная квартира в новостройке – 60 кв. м. Стоимость каждого квадратного метра – 80 тыс. руб. Итого получаем 4,8 млн руб. За эту стоимость чаще всего предлагается бетонная коробка, причем жить в ней можно будет только через пару лет, а значит, к потраченной сумме нужно добавить пассивный расход на аренду жилья плюс стоимость ремонта.

На вторичке стандартная двушка – 44 кв. м. Цена за метр – 100 тыс. руб. В итоге платим 4,4 млн руб. и получаем жилье в районе с развитой инфраструктурой. К тому же в него можно въехать сразу после покупки.

Вот так и получается, что квартира в новостройке от застройщика часто обходится дороже, чем вторичное жилье.

Тем не менее это не мешает людям продолжать покупать квадратные метры в строящихся домах. Ведь часто плюсы такого жилья существенно превышают недостатки, и даже некоторый риск при покупке.

Как выбрать застройщика

Для того что приобрести квартиру от застройщика, необходимо внимательно изучить рынок. Нельзя сразу соглашаться на слишком выгодные предложения – это может говорить о том, что это действуют мошенники. Для того чтобы свисти риск к минимуму при выборе застройщика необходимо:

1. Проверить дату регистрации юрлица или ИП и срок их работы. Для этого нужно зайти на соответствующую страницу на сайте налоговой службы.
2. Проверить наличие свидетельства, на право аренды или владение участком земли.
3. Проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство.
4. Обратить внимание, есть ли у него расчетный счет в банке. Также нужно проверить время открытия данного счета. Слишком «молодые» реквизиты должны настораживать.
5. При покупке новостройки у застройщика необходимо узнать, есть ли у него на балансе какие-либо фонды или активы – помещения, транспорт, другие участки и т. д.
6. Обратить внимание на наличие собственного сайта, и на то, когда он был создан.
7. Проверить, как долго работает застройщик и какие объекты уже были сдана. Особенно заострить внимание на незавершенных договорах, если они имеются.
8. Поинтересоваться, имеется ли у застройщика задолженность – перед банками или третьими лицами.
9. Если застройщика представляет доверенное лицо, необходимо проверить наличие и юридическую «чистоту» доверенности.