214 ФЗ: суть закона и действующая редакция

Участием в долевом строительстве жилья сегодня интересуется все больше людей. Законодательно регламентирован данный процесс в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Именно этот нормативный акт будет разобран в статье.

Предмет регулирования Федерального закона

Кто, согласно 214-ФЗ (с изменениями от 2017 года), является застройщиком? Это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок. Целью застройщика является привлечение денежных средств участников долевого строительства для возведения жилищных объектов. А что является объектом долевого строительства? Это помещение жилого или нежилого типа, что подлежит передаче долевому участнику. Это может быть абсолютно любой объект, за исключением производственного.

Суть закона 214-ФЗ заключается в регулировании отношений, связанных с привлечением финансов для долевого строительства недвижимых объектов. Какими способами допускается привлечение денег? Закон закрепляет:

• договоры участия граждан в строительстве долевого типа;
• выпуск облигаций в виде жилищных сертификатов;
• регулирование деятельности жилищных кооперативов.

О правах на привлечение финансов будет рассказано далее.

Право на привлечение денег

Когда застройщик получает возможность привлекать финансы участников строительства? В соответствии со статьей 3 214-ФЗ (последняя редакция от 2017 года), такое право появляется только после получения соответствующего разрешения на проведение строительства и проектной декларации. До получения документации в полном объеме любое привлечение финансов будет незаконным.

Каким требованиям должен отвечать застройщик, собирающий с участников договора финансы для возведения объектов? Вот на что указывает нормативный акт:

• должен быть полностью оплачен уставной капитал юридического лица;
• в отношении застройщика не должны проводиться ликвидационные процедуры, соответственно, и арбитражный суд не должен принимать решений о применении подобных процедур;
• деятельность застройщика не должна быть приостановлена по принятому судом решению;
• сведения о застройщике должны отсутствовать в списке недобросовестных застройщиков;
• у юридического лица не должно быть недоимок по сборам, налогам, задолженностям и т. д.;
• у главного бухгалтера застройщика не должно быть судимости.

На все вышеперечисленные требования стоит обратить внимание как самим застройщикам, так и лицам, желающим принять участие в программе долевого строительства.

О договоре участия

Статья 4 в 214-ФЗ (с изменениями от 2017 года) закрепляет нормы, которым должен соответствовать любой договор участия в долевом строительстве. В соответствии с договором, застройщик обязан создавать многоквартирный жилой объект, а после возведения передавать разрешения на ввод его в эксплуатацию. Участники же долевого строительства обязуются своевременно платить застройщику. Все эти требования должны быть прописаны в специальном договоре. Сам договор должен иметь письменную форму. Обязательным условием считается его государственная регистрация.

Вот что должен содержать любой договор участия дольщиков в строительстве:

• определение конкретного объекта, возводимого на финансовые средства участников строительства;
• сроки передачи застройщиком объекта участникам строительства;
• гарантийные сроки на объект;
• способы обеспечения исполнения своих обязательств застройщиком.

Суть закона 214-ФЗ очень проста: ответственность за все возможные риски, связанные с гибелью или повреждением объекта, несет только застройщик.

Так, в 2017 году закон подвергся глобальным изменениям:

• создан единый реестр застройщиков;
• появилась обязанность выкладывать проектную декларацию в интернете на условиях открытого доступа;
• привлечение денег с дольщиков отныне возможно только при условии полной оплаты уставного капитала;
• создан компенсационный фонд, формируемый за счет взносов дольщиков.

Все перечисленные изменения помогут решить проблему обманутых дольщиков, финансовых махинаций и некачественной застройки.

О сроках передачи и гарантиях качества

Сроки передачи объекта застройщиком фиксирует статья 6 рассматриваемого Федерального закона. Здесь все довольно просто: срок указан в договоре, и застройщик не должен его нарушать. В противном случае на него будет возложена ответственность. Участники же долевого строительства получат сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, что осуществляет Центральный Банк РФ. Застройщик может предупредить участников строительства о невозможности возвести объект в установленный срок. Сделать он это обязан за 2 месяца до истечения указанного периода.

Виды гарантий качества объекта фиксируются в статье 7 рассматриваемого законопроекта. Все гарантии закрепляются документально. Если же участник строительства обнаружил при сдаче объекта отступления от условий договора, то он имеет право:

• требовать от застройщика устранения недостатков в разумные сроки на безвозмездной основе;
• требовать соразмерного сокращения договорной цены;
• требовать возмещения своих расходов на устранение обнаруженных недостатков.

Условия договора об освобождении от ответственности застройщика не могут иметь юридической силы. Суть закона 214-ФЗ, таким образом, полностью соответствует конституционным нормам.

Исполнение обязательств

Зафиксированные в договоре обязательства должны подлежать строгому исполнению. Статья 12 рассматриваемого нормативного акта гласит, что обязательства могут считаться выполненными только после подписания всеми сторонами передаточного акта о передаче объекта. Уплата всех денежных средств в соответствии с заключенным договором также будет свидетельствовать о полном завершении исполнения обязательств.

Статья 12.1 фиксирует дополнительные способы обеспечить исполнение обязательств. Здесь стоит выделить:

• возврат внесенных в строительство денежных средств;
• выплата убытков и неустойки в полном размере.

Исполнение обязательств застройщиком может обеспечиваться либо страхованием ответственности, либо взятием поручительства в банке.

Об использовании денежных средств

Суть закона 214-ФЗ заключается в строгом фиксировании основных требований к участникам строительства. Так, в статье 18 закрепляются основные виды целей, на которые застройщик может тратить полученные финансы:

• непосредственно строительство дома или нескольких домов;
• возмещение затрат на приобретение или оформление дома или земельного участка;
• возмещение затрат на подготовку документов;
• строительство или реконструкция земельного участка;
• подключение домов к техническому и инженерному обеспечению.

Застройщик должен ежегодно готовить бухгалтерскую отчетность для проверки ее аудиторами.

Информация о застройщике

Обеспечение прозрачности, гласности и открытости является основным принципом, определяющим суть закона 214-ФЗ. Неустойки, невыплаченные дольщикам, финансовые махинации, отмывание денег - все это будет почти что невозможным, если застройщик и участники строительства предоставят о себе полную информацию. Статья 20 закрепляет пример информации, которую должен предоставлять застройщик:

• о наименовании своего юридического лица;
• о месте нахождения, режиме работы, телефоне, официальном сайте и т.д.;
• о государственной регистрации;
• об участниках и учредителях юридического лица;
• обо всех готовящихся и находящихся в производстве проектах;
• о членстве застройщика в организациях саморегулируемого типа;
• о ежегодных финансовых отчетностях и т. д.

Не менее подробную информацию о себе должны предоставлять и участники долевого строительства. Однако далее будет рассказано о проектах строительства.

Информация о строительных проектах

Как может быть получен объект на земельном участке, жилой дом или отдельно взятая квартира? Суть закона 214-ФЗ в том, чтобы затронуть и подробно регламентировать все эти моменты. В статье 21 рассматриваемого нормативного акта выдвигаются требования к проекту строительства. Что же должна содержать в себе проектная документация? Согласно закону, сюда входят:

• сведения о видах строящихся объектов;
• о разрешении на строительство;
• о правах застройщика на землю;
• о благоустройстве территории близ строящегося объекта;
• о графике реализации объекта;
• о стоимости объекта (можно примерной);
• о способах исполнения обязательств.

Естественно, это далеко не все требования к строительному проекту. Полный перечень можно будет найти в статье 21 214-ФЗ.

Государственная регистрация

Регистрация рабочих процессов государственными инстанциями является, наверное, самым важным элементом во всем процессе долевого строительства. Так, властные инстанции способны запрашивать у застройщика любые нормативные документы, осуществлять проверки, получать от юридического лица все необходимые отчеты и т. д.

Согласно статье 23.1, государство должно вести реестр застройщиков. Это открытый информационный ресурс, содержащий в себе сведения о юридических лицах, занимающихся строительством. Состав сведений определяется российским Правительством.